2010年05月17日-2
中古賃貸マンションを購入した場合の税の準備は

 デフレ経済を反映して住宅価格が低下している。こういうときこそ、例えば中古の賃貸マンションを購入して不動産収入を得るには良い時期でもある。そこで注意したいのが税金問題。マイホーム用でも、賃貸用でも、コストとしての税金問題は常に念頭においておかなければならないが、賃貸用不動産の場合、マイホームでは適用可能な税の軽減がないなど、異なる税務上の取扱いに熟知しておく必要がある。

 賃貸用不動産を購入した場合に関係する税は、(1)不動産取得税、(2)登録免許税、(3)固定資産税・都市計画税、(4)消費税(売主が消費税の課税事業者であれば、建物部分については消費税が課税される)、(5)印紙税。では、中古の賃貸マンションを今年9月30日に6000万円(土地固定資産税評価額3000万円、建物固定資産税評価額1000万円、借入金2000万円、固定資産税・都市計画税22万円)で購入した場合の税負担を計算すると―。

 まず、不動産取得税が土地分で3000万円×1/2×3%=45万円、建物分が1000万円×3%=30万円の計75万円。次に所有権移転登記にかかる登録免許税が土地分3000万円×10/1000=30万円、建物分が1000万円×20/1000=20万円、抵当権設定登記にかかる登録免許税2000万円×4/1000=8万円の計58万円。さらに、固定資産税・都市計画税の買主負担分が22万円×93日(9月30日~12月31日)/365日=5万6054円となる。

 さらに購入金額6000万円の売買契約書にかかる印紙税額4万5000円を加えた163万1054円が購入時に負担すべき税額となる。売主が消費税の課税事業者であれば、これに建物にかかる消費税が上乗せされる。一方、必要経費に関しては、建物や付属設備については減価償却により耐用年数で分割して必要経費とするが、届出により定率法を選択すれば早期に必要経費化が可能となる。

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